综合近期发布的一系列数据看
，美国房价再创历史新高、居民借贷成本高、待售房屋供应不足
，这些因素令买家选择观望
，不少地区出现了交易量下降的趋势
。

美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示
，令很多投资人费解的是
，2023年美国房贷利率高企
，但美国房价并没有下降
，反而持续坚挺
。“原因很简单
，高利率降低了房产需求
，但也更大幅度地降低了房产供给
。”他称
，“目前美国的房产库存量是2.5个月的销售量左右
，远低于6个月的平衡点
。”

他进一步解释道
：
“现在美国房产库存量只有疫情前一半
，供不应求
，推动房价持续上涨
。”

美国房价再创新高

近期发布的标普凯斯-席勒指数（S&P Case-Shiller Home Prices Indices）显示
，2023年9月美国平均房价比去年同期增长3.9%
，再创历史新高
，总体看来
，从2023年1月起
，美国平均房价已经上涨6.6%
。

其中
，房价同比增幅最高的3个城市是底特律（6.7%）、圣地亚哥（6.5%）和纽约（6.3%）
，房价同比降幅最大的城市是拉斯维加斯（-1.9%）、凤凰城（-1.2%）和波特兰（-0.7%）
。

更能显示美国楼市现状的是月度房价的变动
。9月
，美国平均房价比8月份上涨了0.3%
。标普凯斯-席勒指数涵盖的20个城市全部出现了环比上涨
。房价增长速度比前8个月有所放缓
。

陈跃武解释道
，9月数据显示
，美国平均房价已经连续8个月上涨回升
。实际上
，美国房价在2022年6月达到一个高点
，之后6个月下降
，到2023年1月开始回升
。而9月的美国平均房价已经超过2022年6月
，创下历史新高
。

“数据表明
，美国房地产市场的中期调整已经于10个月前结束
。到9月份为止
，2023年美国平均房产价格已经上涨6.6%
，符合我们年初的预测
，即房价在2023年将上涨大约5%至10%
。”他称
，美国房价并没有下降
，反而持续坚挺的第一个原因就同高利率有关
。

“美国大部分的房产持有者的房贷利率是3%至4%
，如果他们卖掉现有的房产去买新房的话
，他们的房贷利率将变成8%
，这是他们不愿意做的
。”陈跃武说
，“因此他们取消了出售房产的计划
，造成市场上房产奇缺
，房价坚挺
。”

房屋销量为何下降

根据美国房地产经纪人协会（NAR）最新发布数据显示
，10月美国签约待售房屋环比下降1.5%
。尽管美国东北地区的交易出现月度增长
，但中西南部地区均录得负增长
。

待售房屋代表的是已签署购买合同但尚未成交的房屋
，数据指标往往领先现房销售数据1~2个月
。

NAR的数据显示
，美国四大地区均较去年同期有所下降
，其中西部地区降幅最大
，为10.8%
，其次是中西部地区
，降幅为10.3%
，南方地区下降7.1%
，其次是东北地区
，降幅最小
，为6.5%
。

NAR首席经济学家云（Lawrence Yun）表示
：
“10月
，抵押利率达到最高水平
，现有房屋的签约合同为二十多年来的最低水平
。最近几周
，抵押利率的连续下降对更多购房者贷款资格有所帮助
，但有限的房源显著阻碍了对住房需求的充分满足
。当然
，多个报价只会产生一个赢家
，其余人只能继续寻找
。”

陈跃武对第一财经记者表示
，此外这里还有一个更深层的原因
，就是过去的15年里美国新房建成量远远低于市场需求
，产生一个巨大的供给缺口
，造成了房产的严重短缺
。“这是推动美国房产价格在过去10年持续上涨的根本原因
。”他表示
。

“目前美国通货膨胀率已经下降到3%
。美联储在7月份加息25个基点后停止加息
，市场预期美联储将在2024年中开启降息周期
。基于以上预期
，美国30年房贷利率已经从8%下降到7.22%
。”他对记者分析道
，一旦美联储开始降息
，房贷利率将大幅下降
，促进美国房产市场更快速地增长
，增长幅度将重新回到10%以上
。

的确
，美国近期发布的一系列数据均显示出就业市场正在日益降温
。而美联储一直在稳定物价和劳动力市场放缓之间进行权衡
。5日发布的数据显示
，美国在10月份的JOLTs职位空缺数量下降至873.3万
，大幅低于930万的预期值
，为2021年3月以来的最低点
。

网友看法

1、网友冠朝爱旅行
：
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