楼市半月谈 本报记者 夏金彪

2023年的房地产市场呈现前高、中低、后稳的趋势
。当前
，房地产市场仍处于调整之中
。2024年
，房地产市场出台的相关政策有望继续优化调整楼市
，供需两端协同发力
，促进市场逐步企稳
，并向新模式过渡
。

2023年
，房地产市场在经历一季度短暂“小阳春”之后
，二季度开始下行
。7月24日召开的中央政治局会议作出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的重要判断
，提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势
，适时调整优化房地产政策”
。随后
，“认房不认贷”、首套房存量贷款利率下调、差别化住房信贷、保障性住房等“三大工程”建设等一系列政策出台
。

2024年
，房地产市场供需两端政策仍将继续发力
。在需求端
，有望继续降低购房成本、降低购房门槛
，满足刚性和改善性住房需求
。目前
，在一线城市中
，广州、深圳已出台实质性宽松政策
，北京、上海有望降低二套房首付比例
，降低房贷利率
，优化普宅认定标准
，降低交易税费等
。二线城市有望进一步放松住房限购政策
，更多城市或将全面取消限购
。

在供给端
，房企的融资支持政策有望继续细化落实
。金融机构表示要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求
，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷
，继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资
，支持房地产企业通过资本市场合理进行股权融资
。预计接下来银行针对房企的融资会系统性加大支持力度
。此外
，各地土拍规则预计将继续放宽
，带动土地市场活跃度提升
。可以预计
，随着政策持续发力
，房企所需的融资、土地等供给有望加快修复
，叠加居民疫后预期及收入不断转好
，房地产市场有望逐渐企稳
。

需要指出的是
，此次房地产市场的调整与以往不同
，是房地产市场供求关系发生重大变化后发展模式的重大调整
。自1998年我国房地产市场化改革以来
，房地产市场经过了20多年的快速发展
，在拉动消费、促进经济增长、改善人民居住环境等方面发挥了重大作用
。不过
，房地产企业普遍追求速度和数量
，采用了“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式
，这种模式导致房地产市场过度金融化
，已经不适应高质量发展的新要求
。

目前
，房地产市场供求关系发生重大变化
，供给总量基本得到满足
，但供给的结构性矛盾依然突出
，尤其是
，保障性住房不足成为房地产行业发展的短板
。2024年
，保障性住房等“三大工程”建设有望继续发力
，这不仅能带来房地产投资增量
，有利于稳增长、稳预期
，对稳投资起到重要支撑作用；还能通过探索建立“人、房、地、钱”联动的新机制
，推动房地产发展新模式加快建立
。

随着保障房的大力建设与供给
，我国保障房、商品房将协调发展
，“市场+保障”的住房双轨制将逐步完善
。未来
，基本的刚性居住需求将主要由保障性住房来满足
，商品房则主要面向改善性需求
。从中长期来看
，我国城镇化率、人均住房面积较发达国家均仍有较大差距
，我国在新增城镇人口的住房需求及以小换大、以旧换新的改善性住房需求方面依旧具备一定空间
。这意味着今后房地产市场仍有一定的增长空间
，但房地产投资占GDP的比重将不复从前
，我国经济发展将着重依靠科技创新、绿色低碳、数字经济等新动能
。

网友看法

1、网友凌晨一点C
：
之前买房不但保值抗通胀
，大家抢着买！现在买了会贬值没有人会买！

2、网友单眼皮83
：
房价飙到普通人无法承受的地步
，难道都指望炒房的买吗
？房子不涨价
，炒房的不会买
，所以降价是必须的
，也是必然

3、网友德才兼备星辰GG
：
高房价苦不堪言

4、网友友爱钢笔xk
：
啥个新模式
？[灵光一闪]

5、网友多才艺术家5w
：
放开限购限贷
，回归市场

6、网友才思敏捷百灵鸟vu
：
除了北上广深之外
，大部分省市房价只有几千万把块钱一平米
，云贵川市县只有每平米才3千块钱的白菜房价钱
，人工建材土地款每平米也是3千块钱一平米
，房价有泡沫吗
？不能一并概论一刀切[微笑]

7、网友努力奋斗的山里娃
：
啥模式
？

8、网友翼翔70
：
守好自己的钱袋子
，以后买房需谨慎
，房价大跌已形成社会共识
，你能保证以后每月
，每年都能收入稳定
？如果收入不稳定怎么还月供
？小心买成负资产
，现在辛苦买套房
，过段时间房子又降价了
，首付跌进去了
，你还得继续还月供！如果收入不稳定还不起月供
，房子又是负资产
，就只能断供了
，房子被法院拍卖
，你连个家都有！还是租房踏实
，以后一定不要轻易买房
，除非你不差钱！

9、网友罗杰告诉了我藏宝地
：
基本的刚性居住需求将主要由保障性住房来满足
，商品房则主要面向改善性需求
。 以后普通刚需基本都能买房
，而且是便价房
，但是标签就是这些都是保障房
。保障房基本位于每个大城市郊区位置
，逐渐被称为贫民窟
。而且商品房将面对的客群是改善型客群
，就是你想脱离贫民窟
，阶层改变了
，就得买核心区的商品房
。商品房未来还是具有金融
，居住
，商品等属性
，所以
，房地产行业没倒
，继续维持着
。而且门槛还会变高
，以前人人都可以参与玩房地产
，未来不带你们玩了
，贫富差距继续扩大
。有条件的
，可以趁现在低价入手核心区域有价值的楼盘
，抛售远郊小城市多余的垃圾资产