12月11日至12日
，中央经济工作会议在北京举行
，全面总结2023年经济工作
，深刻分析当前经济形势
，系统部署2024年经济工作
，会议有关房地产的主要内容如下
：


◆ 明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破
，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策
，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取
，不断巩固稳中向好的基础
。要强化宏观政策逆周期和跨周期调节
，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策
，加强政策工具创新和协调配合
。

◆ 积极的财政政策要适度加力、提质增效
。要用好财政政策空间
，提高资金效益和政策效果
。优化财政支出结构
，强化国家重大战略任务财力保障
。合理扩大地方政府专项债券用作资本金范围
。

◆ 稳健的货币政策要灵活适度、精准有效
。保持流动性合理充裕
，社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配
。发挥好货币政策工具总量和结构双重功能
，盘活存量、提升效能
，引导金融机构加大对科技创新、绿色转型、普惠小微、数字经济等方面的支持力度
。促进社会综合融资成本稳中有降
。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定
。

◆ 要增强宏观政策取向一致性
。加强财政、货币、就业、产业、区域、科技、环保等政策协调配合
，把非经济性政策纳入宏观政策取向一致性评估
，强化政策统筹
，确保同向发力、形成合力
。加强经济宣传和舆论引导
，唱响中国经济光明论
。

◆ 持续有效防范化解重点领域风险
。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险
，严厉打击非法金融活动
，坚决守住不发生系统性风险的底线
。积极稳妥化解房地产风险
，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求
，促进房地产市场平稳健康发展
。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”
。完善相关基础性制度
，加快构建房地产发展新模式
。统筹好地方债务风险化解和稳定发展
，经济大省要真正挑起大梁
，为稳定全国经济作出更大贡献
。

强调坚持“稳中求进、以进促稳、先立后破”
，强化宏观政策逆周期和跨周期调节；明年财政政策有望加大力度
，降息降准亦有一定空间

2023年前三季度
，我国GDP同比增长5.2%
，预计全年5%左右的增长目标能够顺利实现
，但经济恢复基础仍不稳固
，10、11月制造业PMI连续2个月低于枯荣线
，外贸压力仍较大
，房地产开发投资仍是固定资产投资的主要拖累项
。

本次中央经济工作会议强调明年要坚持“稳中求进、以进促稳、先立后破”
，相比去年提出的“稳字当头、稳中求进”
，政策基调更加积极
。“以进促稳”意味着宏观经济政策或将更加侧重“进”
，明确要“在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取”
，短期来看
，明年更需要依靠政策的“进”来推动经济的“稳”
。而“先立后破”最早出现在2021年“碳达峰”相关描述中
，本次放在政策基调中
，或意味着“先立后破”从重点领域上升到经济全局层面
，宏观经济在新旧动能转换过程中
，更加强调要稳步过渡
，新动能未“立”前
，旧动能仍需要发挥稳定经济的作用
。房地产作为国民经济支柱产业
，关联着众多上下游产业
，过去两年行业经历了“超调”
，明年房地产能否企稳对稳定宏观大局尤为重要
。

本次会议明确提出要“加大宏观调控力度”“强化宏观政策逆周期和跨周期调节”
，“积极的财政政策要适度加力、提质增效”“稳健的货币政策要灵活适度、精准有效”
。预计2024年宏观政策将继续加强
，财政政策力度有望进一步加大
，赤字率或将继续提高；货币政策更加强调“有效”
，针对薄弱环节的结构性支持力度也有望加大
，国际上美联储加息周期接近尾声
，或为我国货币政策释放更大的可操作空间
，未来降息降准仍有一定预期
。

另外
，会议指出“要增强宏观政策取向一致性”
，进一步表明各项政策形成合力的重要性
，多项政策合力才能更好地促进政策效果实现最大化
。就房地产市场而言
，我们认为明年政策需要在需求端继续优化限制性政策
，供给端支持房企合理融资、化解企业风险以及推进“三大工程”建设等方面协同发力
，才能推动行业恢复平稳
。

化解房地产风险仍是2024年重要目标
，企业资金支持政策有望进一步落地见效
，需求端政策有望继续托底发力

2023年10月末
，中央金融工作会议强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”后
，11月以来多部委召开企业座谈会落实相关举措
，多家商业银行召开企业座谈会
，提出要加大在开发贷、按揭贷、经营贷及债券承销等方面的支持
。

本次中央经济工作会议继续强调“坚决守住不发生系统性风险的底线”“积极稳妥化解房地产风险
，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求
，促进房地产市场平稳健康发展”
。“坚决”两字表明了中央对守住不发生系统性风险的底线的态度
。当前
，房地产风险主要体现在房企债务化解、项目保交付等方面
，预计2024年企业端资金支持政策有望继续细化落实
，“三个不低于”等政策若能实质性落地将有助于改善企业融资环境；“保交楼”资金和配套举措亦有望进一步跟进
，推动化解项目交付风险
。

另外
，7.24中央政治局会议以来
，多次中央会议通稿均未提及“房住不炒”
，一定程度上反映出中央对于房地产政策的托底导向
。同时
，当前化解房企风险仍需要推动企业恢复自我造血能力
，市场销售实质性修复是改善企业资金面的关键
，而销售好转仍需需求端政策继续托底发力
，根据中指监测
，8月底以来各地需求端政策密集出台
，截至目前
，仅一线城市及个别二线城市仍有限制性政策
。尽管本次会议未明确涉及需求端政策
，但从趋势来看
，预计2024年政策仍将继续优化
，其中一线城市有望降首付、降利率、因区施策优化限购
，核心二线城市有望全面取消限购
，更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放
。

值得关注的是
，今年以来
，多地出台“以旧换新”相关举措
。一方面
，部分城市开发商与房地产经纪机构合作
，购房者可在开发商处认购并锁定房源
，并由委托的房地产经纪机构出售旧房；另有部分城市探索企业收购“卖旧”房屋
，售房款用于在相应项目购买新房
，激活换房需求释放
。本次会议指出“推动大规模设备更新和消费品以旧换新”
，对于住房消费来说
，2024年或有更多城市围绕“以旧换新”出台配套政策
，促进置换需求释放
。

表
：
核心一二线城市限购及限贷政策现状（截至12月12日）

资料来源
：
中指研究院综合整理

“三大工程”预计将加快推进
，有利于在供需两端稳定房地产市场

2023年以来
，中央已多次在重要会议中强调“三大工程”的重要性
，国常会先后审议通过了“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造和保障性住房建设的相关指导意见
。本次会议进一步强调“加快推进保障性住房建设、‘平急两用’公共基础设施建设、城中村改造等‘三大工程’”
，预计2024年
，“三大工程”配套政策将加快落实
，积极发挥稳投资作用
：


城中村改造因城施策实施细则预计将陆续出台
，一批项目有望进入实施阶段
，在供需两端支持房地产市场企稳
。根据中指研究院测算
，22个超大特大城市待改造城中村规模约10亿平米
，若相关政策加快推进
，将对房地产需求及投资产生明显支撑
。值得注意的是
，2024年是城中村改造的启动之年
，城中村改造对房地产销售、投资的实际拉动或有限
，但对预期影响至关重要
。

预计保障房实施策略有望逐渐明晰
，配售型保障房供给量将有所增加
。今年“14号文”提出了配售型保障房的发展思路
，重点要解决工薪收入群体住房困难问题
，随着14号文印发
，预计配售型保障房也将在部分城市探索实施
。至此
，由公租房、保租房、配售型保障房构成的住房保障体系得以构建
，进而推动市场+保障、购+租的住房制度加快完善
，探索新的发展模式更进一步
。从市场影响来看
，一方面
，保障房建设有利于保障和改善民生
，有利于扩大投资
，但当下我国房地产总体供过于求
，多数城市存在较大库存压力
，刚需入市缓慢
，如果大量新建保障房将对商品房
，尤其是刚需市场进一步形成分流；另一方面
，“14号文”明确提出“商品住房库存大的城市
，可改建或收购存量商品住房用作保障性住房
，盘活闲置土地和房屋
，避免重复建设造成浪费
。”通过收购市场存量房屋来改建保障房
，不但可以加快保障房供应的节奏
，也可以有效地去化市场库存
。另外
，随着配售型保障房政策不断落实
，未来对商品住房市场的限制性政策预计将减少
，市场和保障的关系将会逐渐理顺
，商品住房能够逐渐回归商品属性
，高质量、好地段、好服务的新房项目依然具备市场潜力
。

“平急两用”或与低效、闲置基础设施结合
，因地制宜实现资源再利用
，也将对房地产投资产生积极带动作用
。

完善相关基础性制度
，加快构建房地产发展新模式

2023年11月
，住建部倪虹部长接受媒体采访时表示“构建房地产发展新模式
，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策
。过去在解决‘有没有’时期追求速度和数量的发展模式
，已不适应现在解决‘好不好’问题、高质量发展阶段的新要求
，亟需构建新的发展模式”
，并从理念上、体制机制上和抓落实上阐述了构建新发展模式的思路和考量
，在体制机制上
，提及“建立‘人、房、地、钱’要素联动的新机制”
，也提到“改革开发方式、融资方式、销售方式”等
。

本次会议进一步强调“完善相关基础性制度
，加快构建房地产发展新模式”
，预售制度改革、完善住房保障体系、租购并举、盘活存量以及土地制度改革、完善金融财税配套制度等或是新发展模式的重要探索方向
。

从市场表现来看
，今年8月中央及各地政府加快优化房地产政策后
，市场出现阶段性修复
，但10月以来
，重点城市政策效果持续性不足
。根据中指监测
，11月
，重点100城新建住宅销售面积环比下降约8%
，同比降幅扩大至14%
，市场仍有下行压力
。

结合本次中央经济工作会议定调来看
，会议释放了更加积极的信号
，2024年宏观政策或将继续发力稳经济
，中央加杠杆、央行降准降息均有一定空间
，“先立后破”的政策基调也给房地产政策带来了更强的优化预期
。如果明年房地产政策能够协同发力
，包括在需求端继续优化限制性政策
，在供给端支持房企合理融资需求、化解企业风险
，同时加快推进“三大工程”建设
，那么房地产市场有望逐步实现筑底企稳
。

附表
：
2020年以来中央经济工作会议与房地产相关的主要内容

网友看法

1、网友身行者
：
取消预售房制度是解决保交楼、烂尾楼
，防止层层滋生腐败最最最有效的方法
。

2、网友卧龙先生1981
：
有转机
，就是先立出台房地产税
，再逐步征收
，先出台取消房地产预售
，再逐步实施

3、网友宁静自在致远
：
啥是转机
？