曾经
，不少购房者通过“高评高贷”加杠杆买房
，成为楼市上行周期的缩影
，如今
，“高评高贷”重出江湖
，则变成了楼市下行周期中的缩影
，这次的逻辑是
：
房价下跌速度太快
。

“高评高贷”即房产的评估价高于实际成交价
，购房者将较高的评估价虚报为成交价
，从银行贷到更多的资金
，以此来覆盖两成首付
，甚至三成首付
，从而实现低首付、零首付
。

深圳市房地产行业的一名资深从业者对第一财经表示
，近两个月深圳二手房降价的幅度确实比较大
，与此同时银行下调评估价的频率也高起来
，有的房源几乎每周都会下调评估价
。“高评高贷”的房源主要来自个别急卖的业主
，业主将房源进行紧急降价
，但银行的评估价格还没反应过来
，才造成了价格差
。

不过
，相较楼市上行周期中人们对“高评高贷”的趋之若鹜
，楼市下行周期中
，“高评高贷”并没有那么受欢迎
，对楼市的影响也有限
。业内认为
，通过“高评高贷”购房的逻辑是
，购房者对未来房价上涨有比较良好的预期
，而在当前楼市下行周期中
，不少购房者预期悲观
，认为现在购置房产
，后续房价还可能会下跌
，资产投资并不划算
，“高评高贷”

“低首付”买二手房

“龙悦居63平方米的两房户型
，中高楼层
，满五唯一红本在手
，业主一口价385万
，评估价550万
，零首付就可上车深圳
。”近期
，房产中介发布的房源信息中有不少这样的“零首付”房源
。

对于上述信息
，第一财经从房产中介处了解到
，上述龙悦居小区同户型“零首付”就可购房的房源没有
，不过确实存在高评估价的现象
，例如一套房源业主挂牌价376万元
，评估价达到490万元
，可以实现一成首付购房
，

第一财经记者了解到
，近期深圳“高评估价”的情况普遍存在
，实际操作中
，能达到零首付购房的情况比较少见
，但不少房源均可以低首付就实现购房
。

例如
，深圳一名房产中介对记者表示
，深圳市南山区大冲新城花园小区一套50平方米左右的住宅
，业主要价370万元
，银行的评估价格为490万元
，若购房者在深无住房
，首付按照三成计算
，银行按照评估价贷款
，可以贷到343万元
，与该房源的总价只相差17万元
。也就是说
，在购房名额、银行流水都符合标准的情况下
，购房者实际仅需将成交价虚报为评估价490万元
，就可以27万元的首付购买该套住宅
，27万元占实际成交价370万元的一成不到
。

再比如
，宝安区富通蟠龙居小区一套面积101平方米
，售价515万元的商品住宅
，评估价可以达到636万元
，如果在深无住房
，可以从银行贷款445万元
，购房者实际仅需70万元的首付就可以完成购房
，70万元仅占房源实际成交总价515万元1.5成左右
。

房产中介提及
，如果按照比较高的评估价去银行贷款
，最终的税费、月供也会更高一些
。另外
，在实际的操作过程中
，购房者需要将三成首付先给到银行进行资金监管
，如果首付不够
，可以找人借钱周转
，最终等按揭贷款到账再还
。

“高评高贷”购房背后的逻辑

那么
，“高评高贷”
，以及低首付高杠杆购房是如何产生的
？

上述房产中介表示
，此前
，银行是严格按照政府部门规定二手房成交参考价进行贷款
，今年4月末以来
，政策已经放开
，银行可以按照评估价贷款
，而一般情况下
，评估价比以往的参考价高
，再加上随着深圳房价下跌
，不少房源的成交价已经低于参考价
，也远低于评估价
，政策放开之后
，购房者能从银行贷到更多的钱
，从而实现低首付
。

另外
，也有房产中介将“高评高贷”的现象解释为
：
评估价下跌速度不及房价下跌速度
。

深圳市房地产行业的一名资深从业者对第一财经表示
，近两个月深圳二手房降价的幅度确实比较大
，与此同时银行下调评估价的频率也高起来
，有的房源几乎每周都会下调评估价
。“高评高贷”的房源主要来自个别急卖的业主
，业主将房源进行紧急降价
，但银行的评估价格还没反应过来
，才造成了价格差异
。记者注意到
，房产中介发布的“零首付”房源中
，确实有不少房源在整个小区中价格都算是比较低的
，也就是所谓的“笋盘”
。

上述资深从业者表示
，真正买房自住的人其实不需要通过“高评高贷”的方式去购房
，因为以较高的评估价贷款之后
，购房者的月供的压力也会增加
，实际通过这种方式购房的是一部分投资客
，但是现在市场预期比较悲观
，无论是刚需自住购房者
，还是投资客
，通过“高评高贷”买房的人都不算多
，对楼市的影响也有限
。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对第一财经表示
，通过“高评高贷”购房的逻辑是
，购房者对未来房价上涨有比较良好的预期
，在过去楼市上行周期中
，通过“高评高贷”购房的现象非常常见
，这种加杠杆的行为也推动了深圳楼市成交量、价格的上涨
，而在当前楼市下行周期中
，上述现象已经明显减少了
，因为不少购房者预期悲观
，认为现在购置房产
，后续房价还可能会下跌
，这样的资产投资是不划算的
，与此同时
，“高评高贷”对楼市的成交量
，以及价格的支撑力度也是在下降的
。

值得注意的是
，通过“高评高贷”购房
，也存在法律风险
。广东知恒律师事务所律师郑博恩对第一财经表示
，“高评高贷”实际上是一种不诚实的行为
。根据《民法典》相关规定
，“当事人应当遵循诚实信用的原则
，履行通知、说明、协助、保密等义务”
。因此
，购房者如果虚报实际成交价格
，即将实际成交价格提升至更高的评估价
，获取更多的贷款来购房
，这种行为违反了诚实信用原则
，属于违法行为
。若被查到
，购房者可能会被追究民事责任
，不仅要偿还多贷的款项
，还可能需要支付违约金、罚息等
，并可能对其信用记录造成影响
。

有二手房已降价至5折

实际上
，相较2020年、2021年上半年的房价高峰期
，深圳的房价已经跌了不少
。

记者了解到
，位于深圳市龙华区深圳北站附近的龙悦居四期
，一套63平方米左右的房源
，在2021年的高峰期曾有过750万元成交的纪录
，而当前
，该户型已经多次出现400万元以下的挂牌价
，一名房产中介告诉第一财经记者
，上述户型近期最便宜的一套总价为376万元
，已经较高峰时期的价格腰斩
。

上述的大冲新城花园50平方米
，业主要价370万元的房源也不例外
，在2021年的高峰期
，该户型成交价曾达到550万元
，相比起来
，该户型的总价跌幅为33%
。

再比如曾经被炒房团“围猎”的南山区诺德假日花园小区
，户型为48平方米的商品住宅
，在2021年的高峰期曾以756万元的价格成交
，单价接近16万元/平方米
，近日
，该片区的房产中介告诉记者
，该户型的挂牌价已经降至480万元
，较高峰期下降了37%左右
。

据乐有家研究院统计的数据
，今年10月
，深圳二手住宅的成交价环比下跌2%
，除了9月止跌
，今年4月以来深圳二手房成交价均处于下跌状态
，7～10月
，每月都有超6成的房源以低于参考价的价格成交
。

成交量方面
，尽管8、9月有“认房不认贷”、房贷利率下调利好政策的加持
，深圳二手房成交量依旧处于荣枯线（5000套/月）以下的低位
，10月深圳全市二手房录得3717套
，尽管成交量环比、同比有所增长
，但依旧不及今年3月小阳春时期
。

新房市场依旧没有太大起色
，今年10月
，深圳一手住宅成交2654套
，环比上涨28%
，结束了8、9月的“两连跌”
，成交量低于月成交5000套的荣枯线水平
。

网友看法

1、网友文庙瘦子
：
[流泪][流泪][流泪]这形势一直持续下去的话
，上海二手房也危险了～

2、网友直走不要停
：
大概半年前网上口风一致都是深圳就不会跌 
，这还不到一年 腰斩房源都出来了[黑脸]

3、网友马来西优才移民525813
：
0首不知害死多少仁[哈欠][哈欠][哈欠]

4、网友娵訾之鱼
：
深圳人表示小幅降
，没有看到哪里腰斩
。

5、网友程小二pro
：
现在正是抄底的好时机

6、网友博学光束dY
：
所有必须品应该是低价的
，否则就是制度有问题！

7、网友风景这边独好
：
深圳房价应低于省会广州

8、网友微微一笑很青春
：
直接原房东套现给银行
，发财路子

9、网友徐静雷
：
何止深圳
，一线缩水
，二线以下有价无市
，现在做梦都想卖掉房子
，但是没人接盘
，从八折到四折
，哎
，依旧没人买

10、网友上进的梦想家Hi
：
之前房价涨太多了
。宝安蟠龙居
，房龄很老了
，现在降价后还要5万多一平
，要到4万左右一平
，才基本合理
。

11、网友SAMLAM365
：
有能耐的
，把所有房企的房子全部充公
，中国公民人均送一套50平的
，还免管理费
。

12、网友wensen60317251
：
炒房客早就通过这方法预留出五年月供了
，他们赌的是五年后的楼市
，现在的要做的就是熬过起伏的振荡期罢了
，别再教我们炒房了好吧?……

13、网友篮球湖家班
：
太好了
，继续跌
，跌得好！

14、网友人民公仆爱人民
：
房子必将回归正常价格
，所谓的正常价格就是一平方相当于当地政府公布的人均收入左右
。（普通住宅）

15、网友伍仙森
：
惠州负首付几十上百万的都大把的
，并且还不用还的

16、网友世霖哥
：
钢筋水泥有这么贵
？

17、网友智慧海洋oW
：
深圳的房子3万/㎡是合理价位

18、网友沙漠的500天
：
我就是买什么东西都喜欢全款
，就算不要利息的也不要分期
。每个月都要还钱不管多少总感觉压块石头
。多大脚穿多大鞋
，超过承受力的就不买
，在承受了范围之类内的就全款
。有次在美团买几十块的东西自动给我开了月付
，看着几十块钱下月还难受
，顺手就还掉了
，把月付功能关了

19、网友缠师永远的信徒
：
五万一平算腰斩了[尬笑]

20、网友老许的承诺
：
明年会不会又打8折