21世纪经济报道记者吴抒颖 深圳报道 又见一线城市优化购房政策
。11月22日
，深圳发布了一系列重磅楼市政策
。

具体而言
，本次调整主要有两点
，一是调整二套住房最低首付比例
，二是对普通住宅认定标准作出优化
。

据21世纪经济报道记者了解
，从11月23日起
，深圳将二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%
。

此外
，深圳住建局也发布通告
，将深圳享受优惠政策的普通住房标准调整为住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0）
，且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）
，取消了“总价750万”的限制
。

虽然深圳这两项调整没有触及核心的限购限贷政策
，深圳也并非首座大幅松绑房地产政策的一线城市
，但仍然让市场的情绪积极起来
。这是由于深圳过去房地产市场交投特别活跃
，所执行政策也是全国最严格之一
，此番变化让市场对京沪的政策调整期待值增高
。

客观看待
，深圳楼市在长达数年的调控后已经回归理性克制的阶段
，限制性政策的稳步退出是在预期之内
。此前
，深圳也已多次对楼市政策作出微调
，通过观察
，对楼市政策的松绑也并没有让楼市出现非理性行为
。在平稳运行的市场环境下
，房地产政策的适当调整也符合基调
。

利好改善型买家

深圳本次政策的要点
，主要聚焦在两个方面
，一是降二套房首付
，二是降低交易税费
。相关部门表示
，这次调整旨在更好满足居民刚性和改善性住房需求
。

横向对比
，深圳此次政策调整与9月8日广州的调整十分相似
，但市场情绪却有微妙差异
。广州作出调整后
，市场聚焦于后市表现；而在深圳释放政策后
，对政策本身的讨论盖过了效果的分析
，市场参与方情绪表现较乐观
。

在社交媒体上
，房企、中介等有沸腾之势
，不少楼盘也趁机打出广告
，迎接政策的“礼包”
。

一位深圳房企负责营销的人士在21世纪经济报道记者采访时就表示
，“这是利好
，对市场的带动可以持续一段时间了
。”

据记者调研显示
，由于深圳本次对首付比例的调整主要是在二套房上
，因此对改善型买家的购买力释放具有较为显著的效果
。

“深圳降二套首付的政策利好在很大程度上释放了改善的压力
。改善市场的抗压能力比较强
，而且他们也更有意愿和实力去换房
，这个政策对他们入市是有带动作用的
。”一位深圳中型房企的人士对21世纪经济报道记者分析道
。

这种需求实际存在
。深圳市民李晨告诉记者
，其目前在深圳有一套小户型的房子
，去年以来
，他打算置换一套大户型的新房
，但老房子卖不出去
，高企的首付让他没有腾挪空间
。

新政出台后
，观望许久的李晨看到了曙光
。“看了好久
，老房子一直卖不出去
，新房子钱不够
。很纠结
。但现在真可以买了
，我打算上车了
。”李晨表示
。

超出预期

深圳房地产市场在全国是十分特殊的
。这主要是由于在房地产行业火热的阶段
，深圳楼市炒作风气盛行
，各方天量资金的涌入让深圳房价出现了非理性的单边上涨
。为了遏制这种风气
，深圳也“下了猛药”
。

深圳目前所执行的房地产政策是全国最严格之一
。近两年来
，虽然市场低迷
，深圳的决心也十分坚定
，只是随大势在政策上作出相应微调
，例如此前的“认房不认贷”以及房贷利率下调等
。

可供参考的是
，今年4月
，深圳银行已经不再将二手房参考价作为贷款发放的依据
，这宣告了深圳自2021年2月建立的二手房价格参考机制作用减弱
，此后深圳的房地产交易平台也多次“闪现”真实挂牌价格
，但均很快恢复参考价的标价模式
，表明调控的准绳仍在
。

基于这一背景
，深圳此次着力于降首付和降税费
，已经超出了许多从业人士的预期
。

“深圳这样的城市
，即便出政策应该也不会让市场有惊喜
。而且可以看到
，深圳一直是渐进式地释放政策
。”一位深圳房企负责政策研判的人士对21世纪经济报道记者分析道
。

深圳小步探索的结果是
，市场的购买力随政策的变化而逐步形成
，但持续的时间可能也不会太长
，因为深圳楼市的“卖方时代”
，已经远去
。

值得关注的数据是
，今年10月
，深圳新增一手住宅预售40.5万平方米
，库存量仍维持在近500万平方米的高位
，去化周期上升至18.5个月
。

二手房方面
，据深圳市房地产中介协会披露数据
，截至10月30日
，深圳市共有58179套有效二手房源在售
，处在较高水平
。

美联物业全国研究中心总监何倩茹就指出
，“政策出台
，能不能使得市场成交量大幅上涨
，我觉得还是要观察
，因为目前经济仍处于复苏阶段
。”

京沪跟进
？

尽管情绪意义可能远大于实际效果
，但深圳的政策调整
，还是很难让市场平静
。

一直以来
，四座一线城市中
，北京、上海和深圳在房地产调控上步伐相对一致
。

因此
，不仅是深圳本地的开发商及地产上下游链条的人士
，还是其他城市的市场人士同样关注深圳的政策释放
。一位北京的房企人士在深圳新政出台后直呼
：
“终于等到了”
。

深圳之后
，京沪是否跟进调整
，也是市场近期最为关注的焦点
。

中指研究院华南分院总经理杨红侠分析称
，广州、深圳两大一线城市在近一周内已出台多项新政
，涉及公积金贷款比例上调、土拍限价放松、首付比例降低等
。在“因城施策”的背景下
，预计北京、上海将视市场变化适时推出相应的支持类政策
，提升市场活跃度
，促进房地产市场平稳健康发展
。

调整预期犹在
，但房地产市场今非昔比
，京沪楼市同样已经步入理性区间
。

可供对比的数据是
，北京二手房挂牌量持续走高
，已逼近17万套大关
。此外
，来自北京市住建委官网的数据显示
，今年10月
，北京二手房成交10653套
，同比下降5%
，环比下降25.3%
。

上海的情况也并未见好
。上海链家研究院的监控数据显示
，今年10月
，上海全市共成交新建商品房4721套
，环比下降58%
，同比下降7%；成交金额408亿元
，环比下降31%
，同比增长15%
。

在市场活跃度平淡的前提下
，京沪跟随深圳对房地产政策进行相应调整并不出奇
，但其对整体市场的带动效果
，还难以定论
。

此番背景下
，房企的决策和计划也依然审慎
。“市场的预期并未完全扭转
，政策的利好也只能说是管一段时间
，最终能不能带动整个市场
，还待观察
。”上述深圳房企负责营销的人士强调
。

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网友看法

1、网友三体归零
：
唯有降价才是大招
，降到13年的水平

2、网友用户8029592991548
：
这算啥放大招

3、网友键盘横飞
：
犹抱琵琶半遮面
。这类态度和方法
，搞不好经济
，也搞不好社会
。不单是房地产
。吞吞吐吐
，越搞越差
。[呲牙]

4、网友帝国光辉
：
杠杆都给你放开了
，就看谁愿意当接盘侠了[灵光一闪]

5、网友德才兼备星辰GG
：
调来调去就是不降价让利于民
，为何呢
？

6、网友雾起烟飞入旧年
：
房价终于被打的停住了
，一系列的问题也跟着来了

7、网友才高八斗饺子HC
：
所谓大招就是大的套子

8、网友Peter166917017
：
全是让你加杠杆
，没人提降价[捂脸]

9、网友张米米
：
第一公摊面积抹除 取消物业 第二跌到2000--3000就是最合理的平民百姓都能安居乐业 能实现经济各大发展 城市热闹

10、网友爱家南宁3l2
：
百姓被房子害苦了
，几代人的心血啊
。

11、网友杰思敏锐
：
房住不炒还算数不

12、网友东西不凡
：
没用
，把所有限制措施全部取消
，效果也没了

13、网友喜庆的精灵JT
：
把坑挖大点深点！坑多点人！

14、网友仁爱湖泊Bb
：
深圳的楼市已经走到这里了
，无法再向市民交代
，今后来的年轻人只有到二线
，三线城市去发展
，那里的人多
，工资高
，房价低
，安居乐业是最好的选择

15、网友嘩6
：
法拍楼将会雨后春笋

16、网友上海郊外的烟雨
：
深圳不是很牛逼吗 科创之城 房地产玩坏了[呲牙]

17、网友茶三酒四兄
：
经过这些年
，看到房地产的起落
，终于认清自己能力
，就是属于底层打工者……
，在深圳房价降了
，你还买不起的话
，就意味着将来年纪一到
，随时会被淘汰

18、网友用户2665153358807
：
100有没有
，没有
，80有没有
，没有
，60有没有
，没有
，有40
，回来回来卖给了！

19、网友袖笼关山
：
https://m.toutiao.com/is/iRV8gDHC/ - 深圳释放楼市新政
，力图降低购房压力
，可大家为什么还是不买账
？ - 今日头条

20、网友非洲小白脸zz
：
深圳不是我们这些一般人能待的地方
，高高在上的房价根本很难做到安居乐业
。本来唯一抱有希望的公租房也遥遥无期
，看来也差不多要离开了
。